第一部分   项目概述

一、项目背景

根据《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》(国土资厅发〔2015〕12号)规定市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在日常土地估价工作中不再使用基准地价系数修正法。同时按照《四川省自然资源厅关于部署开展 2020 年度自然资源评价工作的通知》（川自然资函〔2020〕414 号）等文件的规定，各地要实现城镇标定地价、城乡基准地价（城镇基准地价、集体建设用地和农用地基准地价）全覆盖并完成电子化系统备案；研究结合地价检测等指标，完善基准地价更新制度，逐步形成与市场价格挂钩的动态调整机制，确保基准地价更新周期不得低于每3年一次。

目前，南江县已有城区基准地价，但时间相对滞后，城区城镇基准地价基准日为2016年，距启动工作时已有5年时间，远远超过3年。加之2016年以来南江县社会经济、商业环境、房地产市场情况及城镇发展规划均发生了较大变化，原城镇基准地价已与目前市场不相符，为了适应当前的地产市场状况，加强城镇土地的有效、科学、合理的利用，引导投资者、开发商对土地进行有序和集约节约开发，迫切需要一个符合客观地产市场的公示价格体系，城镇基准地价亟待更新。城镇标定地价南江县以前没有建立，此次为首次建立。

城镇标定地价及农用地基准地价的建立是完成城乡一体化的公示地价体系的重要一环。标定地价及作为城镇基准地价的补充，为土地市场建设、土地资产权益保护和土地宏观调控等方面提供重要支撑，对正确引导规范土地市场秩序有重要意义。

综上所述，为完善南江县城乡一体化的公示地价体系，集约节约合理利用土地资源，提高现有城镇基准地价体系现势性和实用性，同时结合南江县土地资源管理需要，南江县于2021年4月开展了城区基准地价、标定地价制定工作。

二、相关基本概念

（一）基准地价：基准地价是区域平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

（二）标定地价：标定地价是指政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场调节、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的标准宗地价格。

（三）基准地价和标定地价的主要区别：

(1)基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；

(2)基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。

三、制定作用

在自然资源管理中，基准地价通常作为考核地价的最低控制线参考价（出让地价不低于基准地价的70%），为政府在土地使用权出让时土地价格评估提供依据。基准地价的更新完善，可更好地反映土地市场状况，对实现土地资产价值，提高土地使用效率，优化土地资源配置，促进土地节约集约利用和土地市场健康发展具有重要意义。

（一）为科学合理确定土地出让底价、补缴地价款和相关税费提供参考：1.为国有建设用地出让底价和补缴地价款评估提供依据。2.是制订租赁国有土地使用权的参考标准。3.为政府宏观控制地价水平，确定房地产征收税费提供参考标准。4.为土地转让、租赁、抵押等及清产核资工作的开展提供依据。5.为制订行之有效的地价管理政策，防止国有土地资产的流失提供依据6.为政府土地招标、拍卖与收购储备提供价格依据。7.在企业资产抵押、清产核资、股份制改造等经济活动中，核定企事业单位占有使用的土地资产量。8.为城市规划建设服务。

（二）标定地价的价格主体为具体区域的具体宗地，客观的在区域范围内提供地价参考，有助于引导公众认识地价分布情况与趋势走向，完善以基准地价和标定地价、地价动态监测体系组成“三位一体”公示地价体系。更好的服务于宏观调控等相关工作，并满足公众的信息需求。标定地价体系的建立对培育和规范房地产市场，实现土地资产收益合理分配，优化土地资源配置，显化土地资产数量，减少国有土地资产收益流失，增加国家和地方财政收入等有重要的现实意义。建立和完善地价体系是地方各级政府加强土地资产管理的一项重要工作。

四、工作范围及内容

（一）城镇基准地价：按照南江县实际情况，确定本次评价范围为南江县城区及长赤镇、正直镇等30个乡镇场镇。

①根据城镇建设用地自然、社会、经济条件的均一性及差异性，采用因素法等建设用地定级方法，划分土地级别，在土地级别划分的基础上，评估各类建设用地基准地价；②编制基准地价评估修正体系；③形成完整的成果报告和成果图件。

（二）标定地价：工作范围为城区规划范围；

①根据城镇基准地价、城镇规划、用地现状等条件，采用叠加法等方法，划分标定区域，在此基础上，选择标准宗地，评估标准宗地地价；②编制标定地价修正体系；③形成完整的成果报告和成果图件。

第二部分   工作依据

1.《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订版）；

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修订版）；

3.《四川省自然资源厅办公室关于部署开展 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（川自然资办函〔2019〕34 号）；

4.《四川省自然资源厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（川自然资函[2020]414号）；

5.《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；

6.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；

7.《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）

8.《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；

9.《四川省城镇公共管理与公共服务用地土地定级与基准地价评估技术指引（试行）》（川自然资发[2019]8号）。

解读机构：南江县自然资源和规划局

解 读 人：岳伟

联系电话：13698271260